Luis Alberto Zúñiga, administrador hotelero, casado y padre de dos niños, vio en un aviso de remate la oportunidad para comprar, por debajo del precio del mercado, el apartamento de sus sueños: “Me asesoré, averigüé y lo logré, compré muy económico y estamos felices”, asegura.

“Un remate es una muy buena opción para adquirir una casa o apartamento. Pero hay que saber cómo aprovecharlas, no dejarse engañar y tener paciencia para encontrar lo que se busca”, agrega Zúñiga.

Esta modalidad se define como la adjudicación que se hace de los bienes que se venden en subasta o almoneda al comprador de mejor puja y condición.

La abogada Lucía Cárdenas, experta en el tema, señala que efectivamente la adquisición de vivienda a través de un remate es una opción que tienen las familias colombianas para tener casa propia, pues da la oportunidad de conseguir un inmueble hasta por un 70% por debajo de su valor comercial.

“Para adquirir vivienda a través de un remate es necesario contar con la asesoría de un abogado que revise el proceso judicial y verifique que no tenga algún tipo de vicios y, ojalá, que tenga vastos conocimientos inmobiliarios. Una vez aclarado el panorama, este negocio puede convertirse en una gran oportunidad para adquirir una vivienda o para invertir”, explica.

De acuerdo con la abogada, la mayoría de las veces estos inmuebles requiere de muy pocos gastos en remodelaciones o arreglos. Usualmente, tan solo basta con hacer algunos ajustes en cocina o baños.

“Tanto bancos como instituciones gubernamentales al ejemplo de la Dian tienen publicadas en sus páginas web un listado de inmuebles para remate, pero recuerde asesorarse para efectuar este tipo de negocios antes de invertir su dinero, esto mientras aprende a diferenciar un buen inmueble de uno malo”, dice la especialista Lucía Cárdenas.

Pero también existen riesgos, que, en concepto de Cárdenas, radican básicamente en torno de la legalidad del proceso ejecutivo, para que no se advierta nulidades que puedan afectar o entorpecer los derechos de quien hace la mejor oferta.

“Por eso es sana la asesoría de profesionales del Derecho, puesto que la gran mayoría de estafas se presentan en las compraventas convencionales”, dice.

Con esta recomendación concuerdan representantes de la firma Garcés & Jaramillo, especialistas en remates, quienes creen conveniente que antes de iniciar el proceso de remate se contacte a un experto en temas inmobiliarios y en el saneamiento de bienes inmuebles: “que tenga la experiencia suficiente para que su remate sea exitoso”, insisten.

“La idea es que el abogado o asesor pueda dar un acompañamiento antes durante y después del remate, hasta lograr la entrega e inscripción del remate en la respectiva matricula inmobiliaria de la oficina de instrumentos públicos”, señalan.

Cómo son los remates

Los remates, generalmente, se surten en los juzgados pero, ya sea a solicitud del interesado o por decisión del Juez, se puede comisionar a la Notaría del sector donde se localizan los bienes, lo que genera términos y plazos más rápidos, tres o cuatro semanas; mientras que en los juzgados pueden demorar varios meses.

Para llevar a cabo una diligencia de remate, se requiere de una publicación previa en un periódico de amplia circulación y un aviso de remate en una emisora local, en los que se comunique la información esencial del inmueble. El demandante debe presentar el certificado de tradición y libertad vigente.

Al entrar en vigencia la Ley 1395 de 2010 se eliminó el sistema de puja de oferta y contraoferta y, actualmente, lo que se utiliza es un sobre cerrado en que los interesados entregan su propuesta con el valor de la suma de dinero que ofrecen y que debieron consignar a órdenes del juzgado y por el 40% del avalúo. La diligencia tarda una hora, aproximadamente, luego de la que se abren los sobres y se adjudica el bien al mejor postor.

“Este sistema genera más confianza, ya que sólo los auténticos interesados serán quienes hagan su oferta, convirtiéndose en un procedimiento más objetivo, imparcial y transparente”, dice la abogada Lucía Cárdenas.

Por último, hay que tener en cuenta que los gastos de notaría están conformados por la tarifa administrativa, que es la suma de dinero pagada al comisionado por el trámite, en tanto que la tarifa por adjudicación es la suma de dinero que recibe el comisionado por la adjudicación del inmueble.

Deben tener en cuenta que en esta figura no se aceptan créditos ni subsidio: el dinero debe estar disponible de inmediato.

Ventajas del remate

Una de las razones por las que los avalúos hechos son inferiores a los precios del mercado es por el tiempo en que se hizo el avalúo, en relación con la fecha del remate.

Es decir, el avalúo se hace en una fecha cualquiera y el remate se efectúa en ocasiones hasta un año después, lo que crea un efecto de baja en el precio de la vivienda, gracias al constante aumento de los precios del mercado inmobiliario.

No obstante, es importante tener claro cuál es el procedimiento para participar en una subasta pública en la que quien adquiere el inmueble será quien ofrezca más dinero en sobre cerrado.