El agua y los negocios inmobiliarios

Ismael Molina

Es una verdad indiscutible la creciente importancia que tiene el sector de construcción en la ciudad y el Departamento, al punto que en la actualidad representa cerca del 10 por ciento del producto interno bruto, cuando en un pasado no muy lejano, su importancia no pasaba del 3,5 o cuatro por ciento en los años 2000 y 2005. Ello se traduce en la actualidad en un licenciamiento de más de 800 mil metros cuadrados durante el 2016, donde la ciudad de Ibagué participó en más del 90 por ciento de esta actividad constructora.

Pese a la importancia intrínseca de este comportamiento económico, llama la atención que en el último año la oferta de vivienda social y prioritaria haya casi desaparecido de los portafolios de la industria de la construcción urbana de la ciudad, pues como lo muestran las estadísticas publicadas por el Dane, la oferta de VIS y VIP ha disminuido substancialmente, concentrando la oferta en la vivienda de estratos cuatro, cinco y seis, con precios por metro cuadrado de dos y medio millones de pesos y más.

Esta paradoja, de construir más sin resolver el problema de la vivienda de la ciudad, es el resultado de dos fenómenos independientes pero complementarios. En primer lugar, una capacidad de compra resultante de la existencia de ingresos provenientes o de economías criminales, como el microtráfico, la minería ilegal y la corrupción, que siempre han encontrado en la compra de activos inmobiliarios un refugio seguro, o de migrantes de retorno que ven buenas posibilidades en la especulación inmobiliaria en la ciudad.

La segunda explicación de la paradoja se encuentra en que las áreas destinadas a la vivienda social o prioritaria, que se localizan en las zonas periféricas de la ciudad no tienen acceso al agua potable suministrada por la empresa Ibal, lo que hace imposible su incorporación a los suelos urbanos, como lo señalan las normas urbanas de la ciudad y las leyes nacionales al respecto. Tal situación hace que la oferta inmobiliaria no llegue a los sectores poblacionales de estratos uno, dos o tres que son los demandantes de las VIS o las VIP.

Pero la incapacidad del Ibal para responder a esta demanda ha hecho que algunos constructores de la ciudad hayan identificado una oferta alternativa de agua para sus proyectos constructivos: hablamos de la oferta de los acueductos comunitarios de la ciudad. Esta situación bien se puede observar en proyectos en la comuna 13, aledaños a la Zona de Boquerón, en la comuna alrededor del barrio El Libertador, pero especialmente en Santa Teresa y en la vereda Cay y en la comuna Seis en las zonas aledañas a los barrios La Gaviota y Ambalá.

Tal situación genera tres efectos inesperados: en primer lugar se habilita suelo urbano por medio del suministro de agua sin tratamiento que es la oferta de los acueductos comunitarios, lo cual no solo es violatorio de las normas urbanas que obligan a que el agua suministrada sea potable sino que es un riesgo de salud pública y una estafa a los compradores que suponen que el agua que reciben es potable. En segundo lugar, se genera una situación de competencia con los pobladores de estos sectores, que con su esfuerzo común han establecido su propia y limitada solución, pero que ahora con un proyecto constructivo en altura, deben destinarla a dos o tres veces los usuarios inicialmente proyectados con el efecto de que ni los antiguos ni los nuevos usuarios tendrán agua suficiente para su servicio. En tercer lugar, por medio de esta marrulla de los constructores se ahorran la plusvalía urbana que deben pagar a la ciudad, contribución que deberían haberla destinado, entre otras posibilidades, para la extensión de las redes troncales de los servicios de acueducto y alcantarillado. Es decir, las soluciones construidas por la comunidad al servicio de la especulación inmobiliaria.

Vale la pena anotar que tal situación pone de presente una discrepancia entre el POT de la ciudad y la ley 388 de 1997, que señala que el perímetro urbano de la ciudad tiene que abarcar solo hasta donde haya posibilidad efectiva de prestar los servicios públicos y particularmente del servicio de agua potable, situación que no se está cumpliendo en nuestra ciudad.

Dadas las situaciones que se están presentando, es necesario que la administración municipal aguce su capacidad de intervención y se mejoren los procesos de control urbanístico, tan olvidados en nuestro medio.

Economista

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