Un estudio del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), el Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) concluyó que la dinámica inmobiliaria del país durante 2017 presentó una desaceleración por factores como la sobreoferta de vivienda, desempleo, caída del Índice de Precios del Consumidor (IPC), cambios en las normas de uso y escasez de suelo.

Las entidades llegaron a esa conclusión tras analizar más de 2,7 millones de predios residenciales en 22 ciudades capitales del país, sin incluir a Bogotá, donde se evidenció un marcado desaceleramiento en el Índice de Valor Predial (IVP) nacional, que pasó de 5,48% en 2016 a 5,21 % en 2017.

“De las 22 ciudades analizadas, tan solo seis registraron incrementos conservadores en su dinámica inmobiliaria: Cúcuta, Popayán, Cali, Pereira, Villavicencio y Medellín. Las demás, a pesar de contar con mejoras como en sus infraestructuras y servicios, estuvieron marcadas por valores inferiores a los de la vigencia 2016”, señaló Juan Antonio Nieto Escalante, director general del Igac.

De acuerdo con el Igac, este comportamiento a la baja es mucho más evidente si se compara con las cifras registradas en 2011 y 2012, en donde los valores superaban los seis puntos porcentuales.

La ciudad con mejor dinámica inmobiliaria fue Cúcuta, que pasó de un IVP de 5,71 % a 7,22%, cifra que le permitió escalar de la posición número 13 en 2016 a liderar el ranking actual.

Le siguieron en su orden Popayán, Riohacha, Cali, Quibdó, Valledupar, Pasto, Tunja, Pereira, Villavicencio, Bucaramanga, Ibagué, Medellín, Florencia, Sincelejo, Barranquilla, Santa Marta, Montería, Cartagena, Neiva, Manizales y Armenia.

“Montería fue la ciudad con el descenso más relevante en el estudio, ya que pasó de tener un IVP de 8,61 % en 2016 a 3,43 % en 2017. Por esta razón descendió del primer puesto al 18. Sin embargo, la capital con menor índice fue Armenia, con apenas 2,63 %”, explicó Nieto.

Cali fue la ciudad que más subió de posición en el ranking de las 22 ciudades analizadas, ya que logró escalar de la posición 17 al 4 puesto con un indicador de 6,30 %.

Ibagué

La capital musical de Colombia registró una disminución en el Índice de Valoración Predial revelado por el Dane. De acuerdo con el informe, esta ciudad tuvo una disminución de 0,63% respecto al 2016, lo que generó que bajara cinco posiciones y quedara en la casilla 12 en el escalafón.

“A pesar de su descenso en el IVP y en el listado de las 22 ciudades analizadas, Ibagué mejoró su economía local en los estratos medio-bajo, medio y medio alto, en donde se observó un incremento significativo de nuevos proyectos inmobiliarios”, explicó Nieto.

De acuerdo con el director del Igac, estos nuevos proyectos generaron un efecto carpa, es decir un aumento del valor pedido por los inmuebles en sus alrededores.

“Una vez construidos los proyectos nuevos y consolidados, como centros comerciales y viviendas en modalidad multifamiliar, los inmuebles usados se afectarán de forma positiva”.

Cúcuta

La capital de Norte de Santander registró un índice de 7,22 %, que representó 1,51 % puntos adicionales respecto al 2016. Este incremento le permitió escalar de la posición número 13 en 2016 a liderar el ranking actual.

“La capital de Norte de Santander presentó una variación de precios importante, lo que se vio reflejado en su dinámica inmobiliaria. Existen zonas consolidadas con incrementos razonables, influenciados por la construcción de nuevos proyectos que generan un aumento en los predios adyacentes”, indicó Nieto.

De acuerdo con el funcionario, el panorama en esta ciudad pudo ser mejor, ya que los problemas fronterizos con Venezuela afectan la economía de la ciudad ocasionando problemas de seguridad y disminución de oferta de empleo para residentes por la mano de obra venezolana.

“Además, la inversión extranjera ha generado escasez en la vivienda y alta demanda, lo cual ha generado alza en los precios independientemente de las políticas económicas del país, situación que preocupa que sea inestable a futuro”, explicó el director del Igac.

Cali

La capital vallecaucauna presentó un aumento de 1,01 % con respecto a 2016 y registró 6,30 % en el último reporte del Dane. Esta cifra le permitió subir 13 puestos en el ranking y ubicarse en la cuarta posición, por debajo de Cúcuta, Popayán y Riohacha.

El Igac explicó que la ciudad presentó un buen estado de infraestructura vial, parques y equipamientos. El mayor crecimiento en la dinámica constructiva y de valorización predial fue en el sur, en barrios como Ciudad Jardín, Valle de Lili, Caney y Pance, al igual que los del oriente, en la zona montañosa, tales como Juanambú y El Peñón.

“Estos desarrollos urbanísticos pertenecen a los estratos 4, 5 y 6. La zona norte, centro-norte y centro-oriente tuvo un crecimiento medio en la valorización predial, ya que no se desarrollaron obras urbanísticas ni nuevos proyectos constructivos”, indicó Nieto.

Según el instituto, por su alto grado de peligrosidad, zonas al oriente y centro-oriente como el Distrito de Agua Blanca y las focalizadas del occidente (Siloé), tienen un estancamiento del crecimiento en la valorización predial.

Bucaramanga

La capital de Santander presentó una variación de 0,17 % y se ubicó en 5,70 % durante el 2017, lo que conllevó a que bajara un puesto en el ranking.

“En la actualidad se evidencia un crecimiento razonable en términos económicos en los precios de la vivienda en Bucaramanga, sin presentar grandes aumentos en los valores de los inmuebles analizados”, indicó el director.

De acuerdo con el funcionario, en esta ciudad se evidenció que las modificaciones en 2014 al Plan de Ordenamiento Territorial influyeron en la expedición de licencias de construcción, sobre todo en la parte central.

“Bucaramanga cuenta con una amplia infraestructura educativa y hotelera, acompañada de un sinnúmero de atractivos turísticos. Las condiciones económicas de años anteriores influyeron en el aumento de los proyectos licenciados, principalmente para vivienda”, explicó Nieto.

El instituto indicó que la capital de Santander presentó un continuo crecimiento de proyectos de construcción en varios sectores de la ciudad y una infraestructura completa y en buen estado. Sin embargo, está ubicada en una meseta en donde la tierra se ha agotado.

Medellín

La capital antioqueña registró un aumento de 0,45 % durante el 2017 y se ubicó en 5,11 %, subiendo ocho posiciones respecto al 2016, en donde había ocupado la casilla 21 del ranking.

“Medellín presentó un crecimiento económico estable, a pesar de una marcada desaceleración de la economía regional muy cercana al 3 %”, indicó Nieto.

La disminución en la inversión extranjera y el efecto de la reforma tributaria en el país reflejaron un crecimiento moderado en el sector de la construcción y en el crecimiento inmobiliario.

“Estos hechos dan como resultado un crecimiento moderado para Medellín. Sin embargo, se observaron proyectos de construcción y mejoras en infraestructura constantes en todos los sectores de la ciudad”, explicó el funcionario.

Barranquilla

La capital del Atlántico registró una disminución en el informe del Dane al pasar de 5,64 % en el 2016 a 4,74 % el año pasado. Sin embargo, mantuvo el puesto 16 en el ranking.

“La dinámica en la Arenosa ha sido constante y sin mayores cambios en los últimos años. Los mayores valores de tierra están hacia la pieza urbana Riomar y Prado Norte, las cuales cuentan con condiciones de infraestructura superiores y una dinámica constructiva alta. Hay un fenómeno de demolición de casas para redensificar la tierra”, indicó Nieto.

De acuerdo con el Instituto, en los sectores deprimidos se mejoró el alcantarillado y la infraestructura, lo que impactó positivamente la vivienda y sus entornos. Por su parte, los estratos medios cuentan con buena infraestructura, con excepción de algunos sectores deteriorados por arroyos, zonas con actividad edificadora mediana.

“Los sectores adyacentes a las obras de infraestructura, como canalización de arroyos, pavimentación de vías, remodelación y reconstrucción de escenarios deportivos, adecuación y reconstrucción de parques, tienden a presentar un ligero incremento en el valor comercial”, explicó el director.

Cartagena

La ciudad presentó una disminución de 1,89 % respecto al 2016, en donde tuvo un registro de 5,18%.

“En el sur de la ciudad existen sectores marginales, que se encuentran rezagados en cuanto a equipamientos, servicios e infraestructura. Esto afecta considerablemente la dinámica inmobiliaria de toda la ciudad”, explicó Nieto.

De acuerdo con el funcionario, sectores como Bocagrande, Castillo Grande, El Laguito y el Centro Histórico siempre muestran fluidez inmobiliaria, dada su ubicación, consolidación urbanística y sus construcciones arquitectónicas coloniales. Asimismo, las zonas al norte arrojaron el valor más alto por metro cuadrado del suelo, explicado por la construcción de mega obras en donde se pretende un desarrollo habitacional con espacios destinados para tratamientos de salud, estética y bienestar.

Manizales

La capital de Caldas fue una de las ciudades que tuvo un registro por debajo del promedio nacional. Según el reporte del Dane, en 2017 tuvo un índice de 2,87 %, bajando 1,74 puntos respecto al 2016.

“En comparación con años anteriores, se observó una desaceleración en el crecimiento de la vivienda en Manizales, especialmente por el estado actual de la economía y la reforma tributaria que se reflejan en la disminución de licencias de construcción y los tiempos de comercialización de los inmuebles”, explicó Nieto.

Sin embargo, el funcionario indicó que esta ciudad cuenta con incrementos en los precios de los inmuebles debido a los incentivos para la inversión (préstamos y subsidios de vivienda), y a la escasez de lotes aprovechables dentro del perímetro urbano.

“Se destaca el macro proyecto de renovación urbana del sector de San José, una alta calidad técnica de empresas dedicadas a la actividad edificadora y el desarrollo urbanístico de multifamiliares en el costado izquierdo de la Avenida Santander”, explicó el director.