Para César Augusto Llano, presidente Ejecutivo de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), es un buen momento para invertir en propiedad raíz en Ibagué.

El ejecutivo, quien visitó la semana anterior la ciudad como parte de su agenda gremial, opinó que la capital del Tolima está en medio de una “reactivación económica”, situación que podría estar incidiendo en los precios de la vivienda.

Asimismo, en entrevista con EL NUEVO DÍA, descartó que en el país y en la región esté ocurriendo un fenómeno de ‘burbuja inmobiliaria’, justificado en que, según él, la cartera continúa en niveles óptimos y los hogares se están endeudando menos en el momento de adquirir un inmueble.

Con respecto a la situación del sector inmobiliario en la ciudad, Llano explicó que Ibagué debe redensificarse, es decir, en vez de expandir más su perímetro urbano, debe apostar a la construcción vertical.

EL NUEVO DÍA: ¿Qué puede estar incidiendo en los precios de la vivienda, como para que esté jalonando los precios y el costo de vida en la ciudad?

CÉSAR AUGUSTO LLANO: La variable precio - vivienda está asociada en primer término al valor de la tierra, el problema más grande que tienen las ciudades es que no cuentan con suelo urbano, no es que no encuentren tierra, ya que la tienen, pero hay que urbanizarla.

La segunda variable es la demanda, en ciudades como Ibagué que vienen saliendo del estancamiento económico que venía registrando en las dos últimas décadas, comienza a registrar índices de caída en el desempleo, se comienza a generar una demanda más activa, porque la gente tiene una mayor capacidad de compra.

Entonces, cuando existe demanda y existe restricción de la oferta, el precio se incrementa. Es un fenómeno común en muchas ciudades, y eso puede ser lo que se está presentando en la ciudad.

END: ¿Eso es positivo o negativo?

CAL: Ibagué es una ciudad muy plana todavía, se ha expandido demasiado, pero en temas de redensificación, es decir, en construcción hacia arriba, solo se ven algunos proyectos.

Entonces es una ciudad que se ha ido comiendo todo el suelo urbanizado, es decir, todo el suelo con los servicios, y que ahora se vuelca a la construcción a la altura, ese fenómeno tiene necesariamente un incremento real sobre el incremento del precio y es muy seguramente lo que está ocurriendo.

Pero como primera medición no es extraño lo que está sucediendo, ese es uno de los síntomas también de que está despertando económicamente, entonces para poder juzgar si es positivo o negativo tenemos que ver cuál es la dinámica económica para poder evaluar eso.

END: ¿Qué sucede con el mercado en medio de ese “despertar” económico?

CAL: En esos momentos, cuando una ciudad está viviendo eso (reactivación económica), es cuando debe de ser mucho más racional el mercado, lo que quiere decir que no es el momento para comenzar a especular, sino que quienes compran vivienda deben ser mucho más prudentes a la hora de tomar decisiones.

END: ¿A qué se refiere con ser prudentes?

CAL: Quienes tienen vivienda usada y salen a venderla, tienen que ser mucho mas coherentes con el tema de precios, porque no nos podemos montar en una escalada de precios alcista porque la economía está creciendo, porque la demanda es activa, porque hay subsidios a la tasa en estratos por encima del valor de la Vivienda de Interés Social, o sea cuando existe una dinámica importante.

En ese momento el mercado tiene que tener condiciones de tranquilidad, de objetividad, y eso solo se da si logramos a través de los medios de comunicación decir a la gente ‘ojo que pueden suceder fenómenos de precios’, que se están presentando en otras ciudades, en las que el mercado comienza a cerrar sus puertas a sí mismo, y la absorción de la oferta por parte de la demanda comienza a ser lenta.

END: En ese orden de ideas, ¿es un bueno o mal momento para invertir en finca raíz en Ibagué?

CAL: Sin lugar a dudas. Es el mejor momento para hacerlo en una ciudad como Ibagué, que se está despertando. Como inversionista uno no debe comprar en el momento en que se está en la cresta sino comenzando a subir, como dirían los paisas, en ‘la peña’ es que se compra.

Pero es un momento de prudencia a la hora de tomar la decisión, hay que saber en qué invertir. Por ejemplo la oferta de vivienda en las demás ciudades ha avanzado dramáticamente en términos de los servicios, de los ‘amenities’, que llaman aquí las amenidades.

Ahora se consiguen apartamentos más confortables, con mejores acabados, tienen club house, cuentan con piscina, salones comunales, gimnasio, salones de belleza, ese es el plus del cual debe ir acompañado una oferta y eso deben buscar los compradores.

END: Camacol en Ibagué opina que se están viniendo constructoras de Bogotá a ejecutar proyectos en la ciudad. ¿Qué implicaciones tiene esa situación para el mercado local?

CAL: Vienen a comprar porque ven mejores oportunidades de negocio. Ibagué es una de las ciudades más quedadas en el tema de precios (bajos), entonces ven una oportunidad para tener una valorización en el mediano plazo importante.

Pero lo que me preocupa de eso es que el que vienena comprar de otra ciudad viene e invierte y sigue viviendo en otra parte, y viene a arrendar y se crea una oferta muy grande en arrendamiento.

Ello podría afectar los precios hacia la baja, que en últimas no es malo. Lo malo sería que se generara una dinámica de construcción auspiciada en esa inversión “extranjera”, por nombrarla así, en la ciudad.

END: ¿Porque opina que se debe redensificar?

CAL: Sin lugar a dudas, vale la pena comenzar a redensificar a Ibagué, porque seguir expandiendo una ciudad como esta significa aumentar la demanda de infraestructura, sobre todo la más complicada, la vial, la de comunicaciones, entonces el POT debe mirar hacia el Centro de Ibagué, zonas como Belén y La Pola.

Promover la renovación urbana por los particulares, incentivando medidas de redensificación, eso es básico.

Precios inmobiliarios

END: ¿Cómo se están comportando los precios en el sector inmobiliario del país?

CAL: En precios estamos registrando una desaceleración del ritmo a los cuales han venido creciendo, no quiere decir que se hayan caído, sino que la tasa a la que venían creciendo ha ido disminuyendo.

END: Eso en términos económicos, ¿Es positivo o negativo?

CAL: Eso es muy positivo, porque comienza a registrar la sensatez del mercado en términos de la formación de los precios como en el caso de Bogotá, que venía con crecimientos superiores al 11 por ciento, una dinámica de precios descontrolada que ya comienza a presentar condiciones de normalidad.

En el país deberíamos estar creciendo al seis por ciento, hoy estamos creciendo a un 10 por ciento. Pasamos de un 12 a un 10.9 por ciento y esperamos que ese crecimiento disminuya hasta un seis o siete por ciento, eso nos da tranquilidad sobre lo que se ha denominado una posible burbuja.

END: ¿Tal cual como están hoy día los indicadores, existe una ‘burbuja’ inmobiliaria en el país?

CAL: Definitivamente no hay una ‘burbuja’ inmobiliaria en el país, debido a que las otras variables que generan una caída de la actividad inmobiliaria continúan en condiciones de estabilidad.

END: ¿Cuáles son esas variables?

CAL: La cartera, que continúa en los niveles óptimos, alrededor de un dos por ciento. El indicador de endeudamiento de los hogares colombianos para comprar vivienda sigue estando en 56 por ciento. Continúa la misma tendencia en los hogares, hoy se endeudan menos que lo que se endeudaban en los años 90 y a principios del 2000. Los hogares hoy en día tienen un 44 por ciento del valor cuando se aproximan a comprar y se endeuda solo en un 56 por ciento.

Asimismo, hay una economía que viene creciendo, se mantiene el ingreso per cápita de los hogares. No podemos hablar de un sobrestock masivo, sí hemos registrado en algunas ciudades en algunos sectores un sobredimensionamiento de la oferta, pero ello ha generado un mayor tiempo para que el proceso de absorción de la economía de esas ciudades y en esos sectores se pueda hacer. Ese fenómeno ha impedido que los precios hayan aumentado.