Los caminos en la renegociación de arriendos

Crédito: Banco de Imágenes / VANGUARDIAEl fallo de la Corte sobre el Decreto 797 no es retroactivo
Los establecimientos comerciales y las compañías en general han sido impactadas por la crisis generada por el COVID-19, por esta razón, los empresarios han tenido que implementar diferentes mecanismos para poder pagar nóminas, mantener los costos de funcionamiento y cumplir con los arriendos de los locales en los que operan.
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Y aunque a través de algunos decretos, como el 417 de 2020, el 579 de abril de este año y el 797 de junio pasado -declarado inexequible el jueves 17 por la Corte Constitucional, invocando como fundamentos la protección de la autonomía de la voluntad privada de las partes, así como la libertad para contratar- trataron de ofrecer algunas garantías y alivios, como alternativa para que no se cancelaran los arriendos y por ende los negocios, surge la duda sobre cómo seguir procediendo.

 Para la Lonja de Propiedad Raíz de Santander, la mejor y más pronta solución para cada uno de los interesados se encuentra en la celebración de acuerdos, donde desde un profundo sentido de corresponsabilidad en los hechos, solidaridad contractual y buena fe, todas las partes puedan continuar cumpliendo la finalidad para la cual contrataron.

 “El sector inmobiliario genera ciclos económicos, en donde los costos de uno de sus actores, son los ingresos de otros de sus partícipes; por ello no es un momento de sacar provecho sobre otros, es un momento de construir país juntos”, asegura un documento de la entidad.

 Roberto Cáceres, gerente general de Colliers International Colombia, indicó que efectivamente la renegociación de contratos es una figura que ha tomado mucha fuerza. En especial, cuando se identifica que las condiciones pactadas inicialmente son diferentes a las que está ofreciendo el mercado. “Solamente desde Colliers se aumentó la renegociación de contratos en 1.109%”, asegura.

José Ramón Ramírez, de Ramírez y Asociados, coincide en que hay fórmulas, todas derivadas de la conciliación. “Una vez agotadas las medidas del Gobierno en lo relacionado con los contratos de arrendamiento, los arrendatarios podrían eventualmente renegociar los contratos basados en lo que se conoce como la ‘teoría de imprevisión’”.

 

Los pasos

 En una renegociación, lo importante, agrega Roberto Cáceres, es que hay entender que para que las partes no salgan afectadas se debe pensar en mantener la relación a largo plazo, y en proceso hay tres momentos importantes para tener en cuenta.

 El primero de los pasos es realizar el resumen de los términos más relevantes del contrato de arrendamiento, permitiendo tener claridad sobre la situación del contrato en comparación con el acuerdo al que se desea llegar.

 El segundo realizar un comparativo de mercado que permita de la mano de un análisis concienzudo del inmueble en el que se abarque la zona donde está ubicado, sus valores históricos y la disponibilidad actual, entre otros. Esto será la base para el desarrollo de la negociación.

 Y una vez realizados los pasos anteriormente mencionados, se podrá identificar la posición de negociación y las expectativas frente a esta. El desarrollo de la concertación puede tomar normalmente entre tres y cinco rondas antes de definir los términos de cierre.

 Sergio Arenas, director de la firma Arenas Ochoa Abogados, agrega que la ley también provee de los denominados ‘Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos’, como la negociación, mediación, conciliación y algunos no tipificados como los acuerdos de pagos, transacción y demás acuerdos que correspondan a la autonomía de la voluntad de las partes y que adicionen o modifiquen los contratos ya existentes.

“Los contratos son como un ser vivo, que crecen a través del tiempo, y también tienen variaciones, algo así como enfermarse; cuando cambian esas condiciones es obligación de las partes, en cumplimiento de la buena fe contractual, renegociar sus condiciones”, precisa el abogado.

De acuerdo con Confecámaras, si bien las normas son claras frente al tema de los arriendos, la realidad es que la legislación no fue concebida para lidiar con situaciones como la actual, en la que el problema más frecuente tiene que ver con la incapacidad de pago.

Hay que tener claro que entre los derechos del arrendatario no existe el derecho a renegociar la deuda o el futuro canon. Por eso, lo ideal es que las partes negocien entre sí, de manera privada, con las herramientas que hay y, en último caso, que busquen una conciliación para que un tercero ayude a dirimir la controversia, explica la entidad.

También hay que resaltar que dentro de las normas no se encuentra la opción del no pago de los cánones de arrendamiento, pero si la facultad de negociación entre las partes.

La negociación y modificación de esta obligación contractual también puede buscarse a través de una citación a un centro de conciliación en derecho, como el de la Lonja de Propiedad Raíz, a través de una oficina de conciliación, o de una firma legal.

Lo importante es ponerse de acuerdo, y hacer del negocio inmobiliario una situación en la que las pérdidas tanto para el arrendador como el arrendatario, sean mínimas.

 

DATO

A finales de julio, según Fedelonjas, tras una muestra tomada de 25 mil contratos de arrendamiento, el 16.6 por ciento presentaba no pago.

La terminación del contrato de arrendamiento de un local comercial puede realizarse a través de un preaviso o del pago de la cláusula penal, en los términos que sean pactados en los contratos.

En 2019, por concepto de cánones de arrendamiento se generaron más de 27.3 billones de pesos en materia de vivienda y una cifra similar en inmuebles no residenciales en arriendo.

REDACCIÓN GENERALES

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