Es reconocida la afirmación de que las normas urbanas son un poderoso instrumento de distribución de la riqueza que se genera en las áreas urbanas, pues decisiones como el uso del suelo, la edificabilidad de un predio o su incorporación al perímetro urbano hace que el precio de un predio cambie substancialmente, en muchos casos multiplicándolo varias veces, generando con ello una transferencia de riqueza de la sociedad al propietario privado del bien, pues ha sido la sociedad en su conjunto la que ha hecho las transformaciones urbanas que obligan a un determinado uso del predio y el propietario solo ha esperado que tal situación se produzca, sin tener que hacer ningún otro esfuerzo.
Ese proceso se ha clasificado como “valorización” o, con mayor precisión, Plusvalía Urbana, pues es la generación de un valor adicional (un plus) en favor de un predio urbano y de su propietario. Conscientes de tal situación, se expidió la ley 9a. de 1989, que empezó a identificar el fenómeno y definió las primeras normas para que tal plus-valor fuera compartido entre el propietario y la sociedad, específicamente la entidad territorial municipal. Tal esfuerzo fue complementado con la ley 388 de 1997, la ley de desarrollo territorial, que estableció los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y que instituyó la Contribución de Plusvalía como un instrumento de gestión financiera de los POT. En dicha ley se define que el mayor valor generado se distribuirá entre el Municipio y el propietario del predio, de manera que hasta el 50% se convierta en Contribución de Plusvalía y el restante sea apropiado por el propietario.
La ley definió el procedimiento para establecer el monto de la plusvalía, la forma y el momento de pago y dejó que la entidad municipal definiera su inclusión como fuente de recursos destinado al desarrollo urbano, a la generación de espacio público o a la construcción de vivienda social o prioritaria. Pese a la importancia que esta fuente puede tener para las finanzas municipales, en la casi totalidad de municipios del país no se ha reglamentado el cobro de contribución y, en otros casos, se ha hecho caso omiso de su aplicación en los procesos de incorporación de predios al perímetro urbano, cambios de uso y más recientemente en la parcelación destinada a vivienda campestre, generando detrimento patrimonial a los diferentes entes territoriales, con montos que pueden rondar cientos de miles de millones de pesos, que han sido repartidos entre los promotores inmobiliarios y las autoridades de administrativas y de planeación del respectivo municipio.
Solo a manera de ejemplo, pensemos en áreas que han tenido un fuerte proceso de subdivisión predial o de parcelación rural como el llamado Valle de los Lanceros en Melgar, que suponiendo que ocupe un total de 500 hectáreas, es decir, de 5 millones de metros cuadrados, cuyo precio por m2 antes de la parcelación rural era de $30.000 y después de la aprobación de la parcelación por el Municipio, pasa a ser de $200.000 por m2, con una plusvalía de $170.000 por m2, que debiera dividirse entre el propietario y el municipio, de manera que a cada uno le correspondiera el 50%, es decir, $85.000 por m2, lo que implicaría una contribución de $450.000 millones de pesos que debieran haber ingresado a las arcas del Municipio y que no están en parte alguna. Eso está pasando en todos los municipios donde se están aprobando tales parcelaciones y que se quedan en manos de los administradores municipales y los promotores inmobiliarios.
Tales montos servirían para la transformación de la calidad de vida de los municipios y dotar de vivienda social y espacios públicos de calidad a todos sus habitantes. Esta omisión implica un inmenso detrimento patrimonial, que ha sido fuente de enriquecimiento ilícito de quienes han autorizado tal robo a los entes territoriales y de quienes se han usufructuado de él. Ahora que tanto hemos empezado a preocuparnos sobre la corrupción, ¿No sería el momento de empezar a ver estas otras fuentes de corrupción y delito?
La omisión de cobro de plusvalía respecto a las parcelaciones de vivienda campestre es y ha sido muy evidente, pero no son las únicas. Así mismo se están haciendo con respecto a la incorporación de áreas de expansión a los perímetros urbanos y en los cambios en los índices de edificabilidad de predios urbanos, procesos que también deben ser evaluados. Siempre se debe recordar que el Consejo de Estado ha insistido que en los temas urbanos y de licencias, no puede invocarse derechos adquiridos con base en la violación de las normas, por lo cual se deben emprender las acciones necesarias para que los entes territoriales recuperen tales recursos, en favor de sus propias comunidades y su calidad de vida.
Economista
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